许多时分人走得远了，往往忘掉为什么要动身
咱们已接连多年盯梢全球首要经济体房地产商场，提出了业界广为流传的标准剖析结构：房地产长时刻看人口、中期看土地、短期看金融。本篇放眼美国及其间心城市纽约曩昔100年的房地产商场，集合20世纪尤其是二战后纽约房地产商场的改变，探究纽约房价长时刻向上的内涵逻辑。
1900-1980年，纽约（曼哈顿、布鲁克林、昆斯、布朗克斯和斯塔滕岛五区）房价涨了30倍；即便人口增速见顶、房地产进入存量年代后，1980-2022年纽约房价仍涨了6.1倍。纽约房地产阅历多轮周期但房价长时刻上涨，其住所金融准则、住所供给准则、房地产税准则等已在百年演化中相对完善，其阅历对我国一线城市有重要参考价值。
中心观念
一、美国房地产百年周期：开发年代看人口与工业变迁，存量年代看钱银与住所金融准则
1860-1930年，美国房地产商场步入大开发年代。钢铁锻炼、电气化推进的技术革新浪潮，影响了城市修建相貌，带来了工业晋级与人口集聚。乡镇化率由28.2%增至56.1%。土地（及土地上的修建）均价由19涨至49美元/英亩。各州也在此期间开端征收房地产税，但在人口、经济添加等长时刻利好要素下，房地产税对房价的按捺效应不显着。
1930-1968年，“罗斯福新政”与二战后的婴儿潮、电子工业革新协助美国房价摆脱了大惨淡后的低迷。1969-1980年，典当借款事务的开展接过“接力棒”，成为推进美国房地产商场的首要力气。即便1980年美国乡镇化率挨近75%、人口增速降至缺少1%，房地产开端步入存量年代，新房价格中位数仍稳步添加，1969-1980年由2.6增至6.5万美元。
1980年后，美国房地产正式进入存量年代。1980-2007年间，面临“滞胀”窘境、乡镇化率坚持在80%水平根本饱满等局势，金融自在化的处理方案推进房价在1982-2007年间增幅高达257.7%，也带来了次贷激增。2008年金融危机后，美国步入“住所金融监管强化年代”，但在宽松的财务及钱银方针效果下，2008-2023年景屋中位价格增幅147.1%。
二、美国中心城市——纽约房地产百年变迁
1960年前，工业化、乡镇化带来的人口流入和外来移民推进纽约房地产快速开展。1960年前，全美乡镇化率低于70%，快速乡镇化阶段人口很多涌入纽约等中心城市，纽约曼哈顿房价由8美元/平方英尺涨至25美元/平方英尺。
1960-2000年，纽约阅历了去工业化，人口和工业不断向市郊搬迁，但纽约房地产商场并未继续惨淡。纽约经济向服务业成功转型，在世博会、公寓出售热潮的带动下，1980-2000年纽约房价指数由26.4增至100。
2000-2020年在城市规划和工业晋级的带动下，纽约进入人口回流阶段。面临2000年互联网泡沫、2001年9/11事情、2008年金融危机，纽约房地产商场在冲击发生后的几年时刻展示出了恰当的耐性。2000-2021年间纽约房价指数由100涨至376.4。
三、纽约房地产四大支柱：工业晋级、人口集聚、金融支撑、城市更新。
百年时刻里纽约房地产商场历经惨淡、昌盛多轮周期改变，却长时刻动摇向上，这离不开纽约房地产四大支柱：1、纽约凭仗工业的几回成功转型取得开展动能；2、收成乡镇化盈利，人口流入、结构优化；3、住所金融系统支撑，存量年代财务钱银方针放量；4、城市更新引进私家资本，勃发旧城生机，招引高收入人群集聚。
四、美国及纽约房地产开展对我国的启示
我国快速乡镇化阶段渐进结尾，2022年我国常住人口乡镇化率65.2%，与美国1960年相似，若能够完结农民工市民化和根本公共服务均等化，我国其时宽口径乡镇化率或已达75%，与美国1990年相似。推进新一轮房改火烧眉毛，以城市群战略、人地挂钩、金融安稳、房地产税、租购并重为中心加速构建房地产新形式：1、推进都市圈城市群战略，以常住人口增量为中心变革“人地挂钩”；2、加速树立多主体供给、多渠道确保、租购并重的住所准则；3、坚持钱银方针和房地产金融方针长时刻安稳；4、燃眉之急是全力拼经济，要稳步推进房地产税试点。
目录
1美国房地产百年周期：开发年代看人口与工业变迁，存量年代看钱银与住所金融准则
1.1钢铁、电气与轿车革射中的房地产敏捷开展
1.2罗斯福新政及二战后的房地产昌盛开展
1.3金融自在化年代与危机后的住所金融监管强化
2美国中心城市——纽约房地产百年变迁
2.11900-1960年：昌盛与惨淡替换中的动乱生长
2.2 1960-2000年：去工业化浪潮下的经济转型与公寓热潮
2.32000-2023年：房地产泡沫与次贷危机后的微弱复苏
3纽约房地产四大支柱：工业晋级、人口集聚、金融支撑、城市更新
3.1工业晋级为房地产开展供给动能
3.2乡镇化进程、人口结构优化，安稳纽约房地产需求
3.3钱银供给与住所金融方针提振房价
3.4 城市更新为纽约带来经济新动能与高收入人群
4 参考之资：美国、纽约房地产开展对我国的启示
正文
1美国房地产百年周期：开发年代看人口与工业变迁，存量年代看钱银与住所金融准则
咱们提出了业界广为流传的标准剖析结构：房地产长时刻看人口、中期看土地、短期看金融。美国百年房价走势的驱动要素可解释为：1）1860-1980年间房地产开发年代：经济添加、工业晋级带来的收入效应，人口总量与结构改变引起的人口效应。1860-1980年美国房地产（土地及土地上的修建）均匀价格由16美元/英亩涨至784美元/英亩。2）1980年至今的房地产存量年代：钱银供给带来的钱银错觉、住所金融准则影响的供求格式。1980-2022年Case-Shiller美国实践房价指数由105涨至212。
值得一提的是，房地产税的征收贯穿了美国房地产商场诞生至今的百余年前史，重在弥补当地政府税源，调理房价效果有限。1818 年起，伊利诺伊州开端实施一般财产税准则。19世纪中期，各州政府相继征收房地产税，此刻美国房地产处于大开发阶段，房地产税未对房价上涨构成显着冲击；20世纪后美国各州逐步完善房地产税税率、免税额、税收抵免和补助等，1978年加州经过13号提案约束了不动产税的涨幅，影响蔓延至全美，税率上限约束了纳税的强度与影响；21世纪后美国房地产商场已成为老练商场，呈现出较安稳的周期改变规则，长时刻受人口规划、人口年龄结构等影响。在商场下行期，房地产税放松成为时刻短提振商场的手法之一，如联邦政府疫情期间“推延税款的付出期限”、奥巴马政府的税收减免办法（HAMP）等。
1.1起步阶段（1860-1930年）：钢铁、电气与轿车革射中的房地产敏捷开展
1860-1930年，美国房地产商场初具雏形，逐步进入大开发年代。钢铁锻炼、电气化推进的技术革新浪潮，影响了城市修建相貌，也带来了工业晋级与人口集合，美国乡镇化进入快速开展阶段，乡镇化率由28.2%增至56.1%，土地（及土地上的修建）均匀价格由16美元/英亩涨至49美元/英亩。
1860年代，美国联邦政府、企业家抓住了钢铁锻炼、重型机械制作和电气化等战略性新式职业时机，赶上了技术革新浪潮，奠定了世界规划的工业霸权。1860-1908年，美国钢铁锻炼才能敏捷进步，美国钢产量在1889年逾越英国跃居世界首位。
宾夕法尼亚州匹兹堡、亚拉巴马州伯明翰、田纳西州诺克斯维尔等十几个城市构成了美国其时的钢铁工业带，集合了大批高收入工人，推进了当地房地产昌盛。比方，1880-1890年，亚拉巴马州杰斐逊县地价（土地及房子）由4美元/英亩涨至11美元/英亩，宾夕法尼亚阿利根尼县由97美元/英亩涨至130美元/英亩。
1891-1930年，美国轿车年代降临、叠加一战的战役盈利与战后人口回流，一起推进房地产昌盛。一方面，1914年榜首次世界大战的迸发，500万本该成家立业的适龄青年应征入伍，下降了民众购房需求。跟着1918年战役完毕后战士归国，很多青年涌入大城市作业。另一方面，1908年亨利·福特运用流水装配线推进了轿车高效出产，“T型车”的出世引领了美国的轿车年代。流水线工业革新与美国一战的战役盈利开释相遇，居民人均可支配收入继续添加，购买力大幅进步。美国名义住所价格在1918-1926年上涨80%，1921-1930年美国修建总量翻了一倍，年均添加率10%，每年有超80万套新房建成。
首要，让咱们深化探求中美之间的交易结构。
进入2025年，从2月至3月，乃至4月3日，特朗普政府三次对我国出口至美国的产品加征关税，累计加征起伏已达54%。若再算上2018年和2019年对大部分我国产品加征的25%关税，现在我国出口到美国的大部分产品，面对着约60%-70%的关税本钱。
那么，我国终究能否打赢这场关税反击战？关键在于以下几点：其一，美国能否在国际其他区域找到我国出口产品的代替品；其二，这些产品能否敏捷搬运至美国本乡进行出产制作；其三，若我国不下降产品价格，美国顾客是否仍乐意为此买单。这构成了剖析此次关税战的根本结构。
根据我手头把握的2024年数据，该年度我国出口到美国的产品总额以人民币计价，超越了3.7万亿。其间，机电产品占比超越40%。说起机电产品，咱们最了解的当属苹果手机，其在智能手机出口范畴占比超70%，出口额达2500多亿。以智能手机为代表，连同笔记本电脑、平板电脑等其他电子产品，我国出口到美国的此类产品总额高达四五千亿人民币。
要知道，现在苹果手机约80%由我国大陆出产。曩昔几年，苹果虽将部分技能含量较低的产品，如部分穿戴设备和手机出产环节搬运至东南亚，但高技能含量的出产环节仍首要会集在我国大陆。试想，美国能否在可预见的半年至一年内，将这些最先进的产能搬运至我国以外的区域，如东南亚、欧洲、日本、韩国，更别提美国本乡了？明显难以做到。
这类先进制作企业，从树立产能到组成老练的工人和工程师部队，至少需求三到四年，乃至四到五年时刻。与之相似的，还有蓄电池工业。在全球新动力开展浪潮下，储能成为动力范畴新方向，美国很多储能所需的锂电池电芯产品，首要依靠我国出口。
在新动力轿车范畴，我国的锂电池技能不只代表了全球先进水平，在性价比方面也极具竞争力，供给了全球约70%的锂电池比例。在储能范畴，我国的商场比例占比也高达70%-80%。可见，无论是技能含量仍是产能供给，短期内，我国以外的区域，如东南亚、日本、韩国，更不用说美国，都无法在半年、一年乃至两年内完成代替。
此外，英伟达的一切GPU芯片及相关算力产品，在美国人工智能大模型工业开展中发挥着关键作用。但是，英伟达的算力服务器，绝大部分由我国大陆出产供给。与之相关的光模块等产品，也大多来自我国大陆。除了这些，很多应用于电力和电子职业的电机、断路器、变压器等产品，首要由我国国内供给，在全球商场占比超越60%。
由此可见，这些技能含量较高的机电产品，短期内，无论是我国周边的东南亚区域，仍是美国的盟友，乃至美国本乡，都难以完成代替。因而，关于占比超40%的机电产品加征关税，终究大部分本钱恐怕将由美国顾客承当。
除机电产品外，纺织服装类产品也是我国出口美国的重要品类。我国的纺织服装工业，不只满意了国内14亿人口的需求，还承当了全球约60%的服装鞋袜出产制作。虽然部分产能已搬运至东南亚，但完好的工业链仍扎根于我国。无论是工业劳动力部队，仍是上下游相关工业链，短期内，全球其他区域难以找到如此大规模的产能供给。
简言之，虽然我国出口到美国的产品面对继续加征关税的压力，局势看似严峻，但短期内，美国要找到我国以外的代替产品，难度极大。
更何况，此次4月3日美国加征关税的规模，不只包含我国出口产品，还触及东南亚的越南、马来西亚、老挝、柬埔寨以及印度尼西亚等国家，这些国家的产品遍及面对30%以上，乃至超越40%的加征关税。这意味着，企业将产能搬运至我国以外区域的动力正逐渐削弱。
接下来，咱们将目光转向我国在清明节建议的对美国的关税反制办法。我国对美国出口至我国的产品加征34%的关税。那么问题来了，当这些产品价格因关税大幅上涨后，我国能否找到其他代替品呢？
剖析思路与前文相似，咱们首要要清晰我国从美国首要进口哪些产品。从数据来看，高技能含量的机电产品在我国从美国进口产品中占比约23%。其间，半导体集成电路芯片的进口额约800多亿人民币，但整体而言，此类产品在我国从美国进口产品中的占比相对较少。
实际上，在机电产品范畴，许多老练制程的芯片，广泛应用于轿车、日用等范畴，美国反而需求很多从我国进口。并且，我国未来彻底有才能在国内完成此类产品的出产代替。
我国从美国进口较多的另一类产品是农副食物，包含肉类、水产品、小麦、玉米、高粱、棉花、大豆等。这些产品，有的作为粮食，有的用于饲料，还有的用于肉类加工等农副食物范畴。我国彻底可以通过从巴西、阿根廷、澳大利亚、新西兰以及俄罗斯等国进口，完成此类产品的进口代替。
此外，因为很多海外进口，国内农产品价格长时间处于低位，国内农人及农业从业者收益欠安。恰当进步国内农产品价格，不只有助于改进他们的收入情况，也有利于推进国内相关工业开展，且在国内彻底具有寻觅代替进口产品的条件。
我国从美国进口最多的第三类产品是石油天然气等相关产品。这首要是出于平衡中美交易差额而做出的策略性挑选。若脱离美国商场，我国在全球规模内，如从俄罗斯、沙特等国，有很多进口途径可供挑选。
整体而言，我国从美国进口的很多产品，在国际其他区域都能找到代替来历。但是，我国出口到美国的产品，在全球规模内，短期内却难以找到具有如此大规模产能、先进制作技能以及完好工业链的代替供给方。
从这个层面来看，我国在此次对美国的关税反击战中，取胜的概率适当高。