纽约房价为什么百年来继续上涨？

liukang20243天前cgw吃瓜727

导读

咱们已接连多年盯梢全球首要经济体房地产商场，提出了业界广为流传的标准剖析结构：房地产长时刻看人口、中期看土地、短期看金融。本篇放眼美国及其间心城市纽约曩昔100年的房地产商场，集合20世纪尤其是二战后纽约房地产商场的改变，探究纽约房价长时刻向上的内涵逻辑。

1900-1980年，纽约（曼哈顿、布鲁克林、昆斯、布朗克斯和斯塔滕岛五区）房价涨了30倍；即便人口增速见顶、房地产进入存量年代后，1980-2022年纽约房价仍涨了6.1倍。纽约房地产阅历多轮周期但房价长时刻上涨，其住所金融准则、住所供给准则、房地产税准则等已在百年演化中相对完善，其阅历对我国一线城市有重要参考价值。

中心观念

一、美国房地产百年周期：开发年代看人口与工业变迁，存量年代看钱银与住所金融准则

1860-1930年，美国房地产商场步入大开发年代。钢铁锻炼、电气化推进的技术革新浪潮，影响了城市修建相貌，带来了工业晋级与人口集聚。乡镇化率由28.2%增至56.1%。土地（及土地上的修建）均价由19涨至49美元/英亩。各州也在此期间开端征收房地产税，但在人口、经济添加等长时刻利好要素下，房地产税对房价的按捺效应不显着。

1930-1968年，“罗斯福新政”与二战后的婴儿潮、电子工业革新协助美国房价摆脱了大惨淡后的低迷。1969-1980年，典当借款事务的开展接过“接力棒”，成为推进美国房地产商场的首要力气。即便1980年美国乡镇化率挨近75%、人口增速降至缺少1%，房地产开端步入存量年代，新房价格中位数仍稳步添加，1969-1980年由2.6增至6.5万美元。

1980年后，美国房地产正式进入存量年代。1980-2007年间，面临“滞胀”窘境、乡镇化率坚持在80%水平根本饱满等局势，金融自在化的处理方案推进房价在1982-2007年间增幅高达257.7%，也带来了次贷激增。2008年金融危机后，美国步入“住所金融监管强化年代”，但在宽松的财务及钱银方针效果下，2008-2023年景屋中位价格增幅147.1%。

二、美国中心城市——纽约房地产百年变迁

1960年前，工业化、乡镇化带来的人口流入和外来移民推进纽约房地产快速开展。1960年前，全美乡镇化率低于70%，快速乡镇化阶段人口很多涌入纽约等中心城市，纽约曼哈顿房价由8美元/平方英尺涨至25美元/平方英尺。

1960-2000年，纽约阅历了去工业化，人口和工业不断向市郊搬迁，但纽约房地产商场并未继续惨淡。纽约经济向服务业成功转型，在世博会、公寓出售热潮的带动下，1980-2000年纽约房价指数由26.4增至100。

2000-2020年在城市规划和工业晋级的带动下，纽约进入人口回流阶段。面临2000年互联网泡沫、2001年9/11事情、2008年金融危机，纽约房地产商场在冲击发生后的几年时刻展示出了恰当的耐性。2000-2021年间纽约房价指数由100涨至376.4。

三、纽约房地产四大支柱：工业晋级、人口集聚、金融支撑、城市更新。

百年时刻里纽约房地产商场历经惨淡、昌盛多轮周期改变，却长时刻动摇向上，这离不开纽约房地产四大支柱：1、纽约凭仗工业的几回成功转型取得开展动能；2、收成乡镇化盈利，人口流入、结构优化；3、住所金融系统支撑，存量年代财务钱银方针放量；4、城市更新引进私家资本，勃发旧城生机，招引高收入人群集聚。

四、美国及纽约房地产开展对我国的启示

我国快速乡镇化阶段渐进结尾，2022年我国常住人口乡镇化率65.2%，与美国1960年相似，若能够完结农民工市民化和根本公共服务均等化，我国其时宽口径乡镇化率或已达75%，与美国1990年相似。推进新一轮房改火烧眉毛，以城市群战略、人地挂钩、金融安稳、房地产税、租购并重为中心加速构建房地产新形式：1、推进都市圈城市群战略，以常住人口增量为中心变革“人地挂钩”；2、加速树立多主体供给、多渠道确保、租购并重的住所准则；3、坚持钱银方针和房地产金融方针长时刻安稳；4、燃眉之急是全力拼经济，要稳步推进房地产税试点。

1美国房地产百年周期：开发年代看人口与工业变迁，存量年代看钱银与住所金融准则

1.1钢铁、电气与轿车革射中的房地产敏捷开展

1.2罗斯福新政及二战后的房地产昌盛开展

1.3金融自在化年代与危机后的住所金融监管强化

2美国中心城市——纽约房地产百年变迁

2.11900-1960年：昌盛与惨淡替换中的动乱生长

2.2 1960-2000年：去工业化浪潮下的经济转型与公寓热潮

2.32000-2023年：房地产泡沫与次贷危机后的微弱复苏

3纽约房地产四大支柱：工业晋级、人口集聚、金融支撑、城市更新

3.1工业晋级为房地产开展供给动能

3.2乡镇化进程、人口结构优化，安稳纽约房地产需求

3.3钱银供给与住所金融方针提振房价

3.4 城市更新为纽约带来经济新动能与高收入人群

4 参考之资：美国、纽约房地产开展对我国的启示

正文

1美国房地产百年周期：开发年代看人口与工业变迁，存量年代看钱银与住所金融准则

咱们提出了业界广为流传的标准剖析结构：房地产长时刻看人口、中期看土地、短期看金融。美国百年房价走势的驱动要素可解释为：1）1860-1980年间房地产开发年代：经济添加、工业晋级带来的收入效应，人口总量与结构改变引起的人口效应。1860-1980年美国房地产（土地及土地上的修建）均匀价格由16美元/英亩涨至784美元/英亩。2）1980年至今的房地产存量年代：钱银供给带来的钱银错觉、住所金融准则影响的供求格式。1980-2022年Case-Shiller美国实践房价指数由105涨至212。

值得一提的是，房地产税的征收贯穿了美国房地产商场诞生至今的百余年前史，重在弥补当地政府税源，调理房价效果有限。1818 年起，伊利诺伊州开端实施一般财产税准则。19世纪中期，各州政府相继征收房地产税，此刻美国房地产处于大开发阶段，房地产税未对房价上涨构成显着冲击；20世纪后美国各州逐步完善房地产税税率、免税额、税收抵免和补助等，1978年加州经过13号提案约束了不动产税的涨幅，影响蔓延至全美，税率上限约束了纳税的强度与影响；21世纪后美国房地产商场已成为老练商场，呈现出较安稳的周期改变规则，长时刻受人口规划、人口年龄结构等影响。在商场下行期，房地产税放松成为时刻短提振商场的手法之一，如联邦政府疫情期间“推延税款的付出期限”、奥巴马政府的税收减免办法（HAMP）等。

1.1起步阶段（1860-1930年）：钢铁、电气与轿车革射中的房地产敏捷开展

1860-1930年，美国房地产商场初具雏形，逐步进入大开发年代。钢铁锻炼、电气化推进的技术革新浪潮，影响了城市修建相貌，也带来了工业晋级与人口集合，美国乡镇化进入快速开展阶段，乡镇化率由28.2%增至56.1%，土地（及土地上的修建）均匀价格由16美元/英亩涨至49美元/英亩。

1860年代，美国联邦政府、企业家抓住了钢铁锻炼、重型机械制作和电气化等战略性新式职业时机，赶上了技术革新浪潮，奠定了世界规划的工业霸权。1860-1908年，美国钢铁锻炼才能敏捷进步，美国钢产量在1889年逾越英国跃居世界首位。

宾夕法尼亚州匹兹堡、亚拉巴马州伯明翰、田纳西州诺克斯维尔等十几个城市构成了美国其时的钢铁工业带，集合了大批高收入工人，推进了当地房地产昌盛。比方，1880-1890年，亚拉巴马州杰斐逊县地价（土地及房子）由4美元/英亩涨至11美元/英亩，宾夕法尼亚阿利根尼县由97美元/英亩涨至130美元/英亩。

1891-1930年，美国轿车年代降临、叠加一战的战役盈利与战后人口回流，一起推进房地产昌盛。一方面，1914年榜首次世界大战的迸发，500万本该成家立业的适龄青年应征入伍，下降了民众购房需求。跟着1918年战役完毕后战士归国，很多青年涌入大城市作业。另一方面，1908年亨利·福特运用流水装配线推进了轿车高效出产，“T型车”的出世引领了美国的轿车年代。流水线工业革新与美国一战的战役盈利开释相遇，居民人均可支配收入继续添加，购买力大幅进步。美国名义住所价格在1918-1926年上涨80%，1921-1930年美国修建总量翻了一倍，年均添加率10%，每年有超80万套新房建成。

1920年代，钱银方针的极度宽松带来了过度投机与泡沫，为1929年开端的“大惨淡”埋下伏笔。1921-1927年美联储接连下调贴现率，从7%降至4%，商场钱银供给众多，终究导致了美股泡沫、房地产泡沫。其间，以佛罗里达州房地产泡沫为甚。佛州因气候宜人、地舆位置优胜，一战后成为度假胜地。跟着钱银宽松下经济转暖，新富阶级涌入，购房需求显着添加。1923-1925年，迈阿密每个月发放制作答应的住所价值从150万美元升至1500万美元。1926年9月，飓风突击了佛罗里达，废墟中的房子价值暴降，很多房企面临破产，银行爆出巨量坏账，成为导致1929年“大惨淡”重要诱因之一。

过度投机下的美国经济“虚伪昌盛”继续到了1929年“黑色星期二”。股票商场溃散带来很多企业倒闭、赋闲率飙升，很多泡沫胀大阶段借款购房的家庭难以担负房贷，典当的房产被银行回收，美国1930-1940年的住所具有率下降了5pct。人们以木板等搭起了粗陋的暂时棚户区，即“胡佛屋”，以满意寓居需求。

1.2开展阶段（1930-1980年）：罗斯福新政及二战后的房地产昌盛开展

1930-1968年，“罗斯福新政”与二战后的婴儿潮、电子工业革新协助美国房价摆脱了大惨淡后的低迷。1969-1980年，典当借款事务的开展接过“接力棒”，成为推进美国房地产商场的首要力气。即便此阶段美国乡镇化率挨近75%、人口增速降至缺少1%、房地产行将步入存量年代，新房价格中位数仍稳步添加，由1969年的2.56万美元增至1980年的6.46万美元。

1930年代，罗斯福新政出台，依托宽松的财务方针、发明典当借款稳妥组织力挽狂澜，助推房地产复苏。1933年罗斯福新政出台，中心是以联邦政府财务开支和赤字经济来推进需求。一方面，在政府基建开支与作业补助的协助下，1933年后美国经济触底反弹，居民购房才能、购房热心回暖。另一方面，1934、1938年联邦政府别离树立了联邦住所办理局、联邦国民借款典当协会，发明了典当借款稳妥组织和房贷流转商场，为低收入者供给典当借款稳妥，下降了银行发放住所借款的危险，且加速了房贷的发放和流转。在1940年太平洋战役迸发前夕，Case-Shiller美国实践住所价格指数（1890年基期=100）已经由1931年的68.6康复到了81.7水平。

1945-1980年，美元霸权、电子工业革新及战后“婴儿潮”，为二战后美国房地产商场昌盛、寓居质量进步铺平道路。首要，二战完毕后，以美元为中心的布雷顿森林系统与关贸总协定等准则，促进世界经贸次序朝有利于美国的方向歪斜。一起，美国于战役中堆集的科技成果闪现，以IBM公司为代表的电子工业革新推进制作业优势到达前史巅峰，1950-1960年间，美国继续坚持着40-50亿美元的外贸顺差，带来微弱经济添加以及中产阶级鼓起。其次，产品房供需方面，大惨淡和二战时期美国的房子制作简直阻滞，战后1600万武士退伍，带来成婚人数添加与“婴儿潮”呈现。1946-1964年间，美国有7700万新生儿出世，新家庭的置业需求推进Case-Shiller美国名义房价指数上涨了67%。

1969-1980年，美国经济小幅正增、人口添加减速、城市化趋于饱满，房地产开发年代行将闭幕。从人口趋势看，全美人口1930-1960年间高速添加、1960-1980年增速下降。1960-1980年间，美国人口增速由2.05%降至1.16%。乡镇化方面，1960-1980年间美国乡镇化率由69.9%增至73.7%，步入70%以上增速减缓的乡镇化老练阶段。

1969-1980年，典当借款事务接过“接力棒”，经过减轻家庭的住所担负扩展需求，成为推进美国房地产商场的首要力气。1968年约翰逊政府将房利美私有化，私有化后房地美在二级商场上购买借款的金额从1967年的15亿美元跃升至1968年的45亿美元，促进借款组织资金回笼并发放新借款，点着美国购房热心。1970年尼克松政府继续扩展房利美的人物，借款产品由1930年“高首付、短期限、只付本金”演化为“低首付、长时刻限、分期摊还”，奠定了现代商业借款的标准形式，典当借款也因而成为居民住所购买力的首要来历。1969年起，全美住所价格进入到上涨快车道。1969-1980年名义房价上涨176%；新房价格中位数由2.56万美元增至6.46万美元。

1.3老练阶段（1980-2023年）：金融自在化年代与危机后的住所金融监管强化

1980年后，美国房地产商场正式进入存量年代。1980-2007年，面临石油危机下的“滞胀”窘境、人口年均1%的温文添加、乡镇化率达80%根本饱满等局势，新自在主义给出了金融自在化的药方。对居民的住所金融支撑带来了次贷激增，也推进房价在1982-2007年间增幅257.7%。2008年金融危机后，美国步入“住所金融监管强化年代”，但在宽松的财务及钱银方针效果下，2008-2023年景屋中位价格增幅147.1%。

1980-1999年，美国出台了系列金融自在化支撑方针；1995年后，住所确保方针途径从供给端很多新建，转向需求端的住所福利方针、宽松典当借款发放标准。1999年，《金融现代化服务法案》敞开了美国金融自在化浪潮，2007年美国CDO的发行规划约5000亿美元，较2003年添加了7倍，“住所自有率”成为政府首要的住所方针，1995年克林顿提出国民住所自有战略，经过削减监管、下降融资妨碍等方法下降住所本钱。2002年，小布什继续召唤扩展住所自有率。一方面，推出首付协助和零首付等办法，支撑初次购房家庭；另一方面，政府在二级商场，要求“两房”加大对中低收入和特别区域的借款购买份额和规划，1993-2007年间“两房”组织每年收买的中低收入家庭房贷份额从30%上升至55%。

对方针家庭的住所补贴、二级商场“两房”兜底促进新借款发放，均起到了推进房价上涨的效果。1982-2007年间，美国新房中位价格增幅高达257.7%。1991-2005年，美国私家住所新开工阅历了一轮长达14年的添加，从101.4万套添加到206.8万套，年均复合添加率5%，在住所总量已较富余的状况下，新开工创下1973年来的最高水平。套户比从1990年的1.09上升至2006年的1.11，也创出前史新高。美国的住所自有率在64%左右的水平坚持近20年之后，从1990年开端继续上升，2006年最高到达了69%。

财物证券化过于活泼的住所金融干涉，短期显着进步了住所自有率，但为全球性金融危机埋下危险。典当借款财物证券化鼓起，但优质购房者需求已挨近饱满，很屡次贷进入金融系统。2006年，美联储意识到房价过度上涨的损害，着手收紧钱银，房地产商场突然转冷，美国新房价格中位数由2006年二季度的24.6万美元降至2009年一季度的20.8万美元。很多缺少危险抵挡才能的次级借款人开端违约。2009年，借款逾期份额达9.4%、近400万宗借款进入止赎程序，均创前史最高水平，住所金融系统遭受重创。

2007年9月开端，美国政府采纳紧迫手法安稳经济，变革并树立稳健可继续的住所金融准则。首要，施行极度宽松的钱银、财务方针，美联储从2007年9月开端降息，将联邦基金利率方针区间从危机前的5-5.25%逐步下调至0-0.25%。2008-2014年间，美联储推出三轮量化宽松方针（QE），期间美联储累计添加了4.5万亿美元的财物。其次，联邦政府开端施行更稳健可继续的住所金融方针。奥巴马政府拟定了“大惨淡”以来最全面、最严峻的金融变革法案《多德-弗兰克法案》，包含制止银行从事自营性质的出资事务，以及制止银行具有、出资或主张对冲基金和私募基金，对商场进行了大规划的“去杠杆化”。

1980年代后，美国房地产商场进入存量年代，大开发年代正式成为前史。1980-2020年间，美国乡镇化率由73.7%缓慢增至82.7%。跟着新开工逐步削减，2009年以来，美国房地产商场进入较曩昔更显着的存量房买卖阶段。2009-2021年间存量房买卖占比终年超90%，较1970年后占比超80%的水平再次进步；1980年美国房龄不超10年的新房占23%，到了2021年仅有7.5%。

存量年代的美国房地产商场坚持动摇向上气势，更多遭到扩张型财务方针和钱银方针长时刻低利率影响。2008年金融危机后，受强监管办法以及经济阑珊的两层影响，美国住所价格跌落继续至2012年，房价再次取得了上涨空间。在美联储超宽松钱银方针及低利率环境下，2013-2019年间美国房地产商场价格安稳添加，成屋中位价格均匀每年上涨6%。2020年疫情迸发后，联邦政府多轮财务影响方案“直升机撒钱”，美国家庭堆集了约2.1万亿美元的超量储蓄，促进房地产库存继续去化；2022年大宗产品价格上涨与通胀上升带来建材及人工本钱上行，进一步导致房价上涨。2021年1月-2022年5月美国成屋出售中位价由30.4涨至41.4万美元。2022年3月后，为遏止疫情期间钱银宽松带来的通胀，美联储屡次加息，30年期典当借款利率涨至2023年10月的7.6%。但受制于住所供给缺少，2023年8月库存去化周期仅为3.3个月，房子价值仍坚持安稳。2022年6月以来美国成屋出售中位价一向在36-40万美元规划动摇。

2美国中心城市——纽约房地产百年变迁

19世纪，纽约市（19世纪末前的纽约仅限曼哈顿，不包含其他区）凭仗着一起的地舆条件快速开展，在南北战役前生长为美国首位度榜首城市。19世纪末，纽约在全球经济中与巴黎、伦敦等欧洲老牌大都市同处榜首队伍。19世纪初的纽约市，人口和工业会集在曼哈顿岛南端，跟着城市人口增多和经济快速开展，曼哈顿岛中部和北部得到开发，铁路更是加速了城市扩张的脚步，轮渡则将曼哈顿与一河之隔的布鲁克林严密链接。1898年1月1日，《城市宪章》收效，新的纽约市（兼并后的纽约市仍称为纽约市，后文触及的“纽约”均为此规划）包含曼哈顿、布鲁克林、昆斯、布朗克斯和斯塔滕岛五区，纽约市正式构成了鼓起的雏形。

纽约房价近47年上涨11倍，高于美国均匀水平，在纽约内部皇后区、曼哈顿区体现较优。依据美国联邦住所金融局（FHFA）数据，1975-2022年Q1，美国、纽约市房价别离上涨10.3倍、11.9倍，纽约显着跑赢美国均匀水平。1991-2022年Q1，纽约市曼哈顿区房价上涨2.6倍，皇后区（1991-2020年）房价上涨2.8倍，而该时期纽约市和纽约分区房价别离上涨1.8倍、2.0倍。

别的，因为纽约房地产周期还遭到城市特征要素影响，如纽约市工业化、去工业化进程、市政府财务状况、纽约世博会、9/11事情、城市空间规划等，因而与全美房地产百年变迁的阶段区分有所差异。

2.11900-1960年：昌盛与惨淡替换中的动乱生长

1900-1960年，外来移民和工业化、乡镇化推进的人口流入促进纽约房地产商场急速开展。1900-1960年全美乡镇化率处于39.7%-69.9%的快速开展阶段，人口很多涌入纽约等中心城市（纽约乡镇化率自1900年来一向为100%），1900年纽约人口约344万，1960年增至778万。推进纽约曼哈顿房价由每平方英尺8美元涨至25美元。2022年我国乡镇化率为65.2%，挨近美国1960年水平。

1900-1930年，美国经济吼怒开展的二十年代，带来了纽约商业与房地产昌盛，钢铁职业的跨越式开展不断改写曼哈顿的天际线。1920年后，一战的战役盈利和钢铁锻炼、电气化革新带来的技术立异，带来了美国经济高速添加的“吼怒的二十年代”，纽约生长为美国交易、金融、盛行文明和典雅文明之都。1920年，全球最大的300家公司中有1/4以上的总部设在纽约。一起期，美国钢铁职业跨越式开展、经济的“办公室化”转型深入影响了纽约修建相貌。1925-1931年纽约迎来摩天大楼制作热潮，哈顿银行信任大厦（71层）、克莱斯勒大厦（77层）、帝国大厦（102层）顺次竣工，首要街道上的可施工用地越发稀缺。1929年房地产生意公司道格拉斯·艾丽曼陈述显现，享有东河景象的协作公寓的价格在20世纪初敏捷上涨。萨顿广场的协作公寓价格同期也上涨了75%。

1930-1960年，纽约市房地产商场阅历了大惨淡的糟蹋，二战后住所需求开释支撑了此阶段的纽约住所商场康复与昌盛。1929年纽约证券买卖所的崩盘引发的“大惨淡”重创了美国国民经济，1930年纽约市近1/3的人口赋闲，保住作业的人也不得不接受大幅减薪，房地产需求一蹶不振。1929-1939年，曼哈顿住所均匀价格由每平方英尺6.9美元跌至2.3美元。直至二战完毕后，布雷顿森林系统和关贸总协定的准则制作协助美国产品走入世界各地，美国制作业优势到达前史巅峰，带来微弱经济添加以及中产阶级鼓起。跟着战后战士回来家乡、组成家庭，纽约开端面临住所缺少问题。自负惨淡后被压抑了二十年的住所需求会集开释，推进纽约公寓、联排别墅的销量继续添加，二战后的纽约住所昌盛期继续到了60年代，1960年纽约曼哈顿房价上升至每平方英尺25美元。

2.2 1960-2000年：去工业化浪潮下的经济转型与公寓热潮

1960-2000年间，纽约市阅历了去工业化，人口和工业不断向市郊搬迁，很多工厂倒闭或迁往海外。1950-1980年纽约市人口从789万降至707万。但工业转型的阵痛很快完毕，出产者服务业快速开展，并在纽约世博会、独立产权公寓出售热潮的带动下，1980-2000年纽约房价指数由26.4增至100。比较纽约，我国北京、上海在1980年代后敞开去工业化，2000年后进入服务业主导的工业优化阶段；2017年，北京、上海人口外迁开端，现在处于人口市郊化的中期。

1960年开端，纽约好像美国北部许多制作业城市相同，堕入工业转型带来的经济惨淡、根底设备老旧等窘境中。纽约在19世纪后期成为美国典型的制作业城市，裁缝制作、印刷出书和五金制构成为了城市经济的支柱。但跟着纽约去工业化推进，纽约市遭受制作业空心化。在纽约苏荷，企业数量在60年代急剧削减，大批高楼就此搁置或沦为库房。仅1963—1968年，曼哈顿下城就有46家制作业企业搬离。

获益于服务业生长为新的城市经济根底、1964年纽约世界博览会举行、一起纽约榜首栋独立产权公寓开端出售，住所产品多元化激起了人们的出资置业志愿，纽约迎来了三年的修建热潮。1964年《纽约州公寓法》经过一年后，曼哈顿的圣特罗佩公寓竣工，成为纽约市甚至纽约州的榜首座独立产权公寓（Condo）。独立产权公寓业主购买的是特定公寓的独立产权，不同于协作公寓（Co-op）业主购买的具有该公寓的公司的股份而取得的长时刻“租借运用权”。独立产权公寓的呈现使得纽约住所产品多元化，引发了1965-1969年间的纽约修建热潮，空谐和室内对讲机也成为新建住所的标配，纽约市公寓价格在1969年到达顶峰。依据道格拉斯·艾丽曼在1979年的商场查询，纽约市的协作公寓价格在1974-1979年上涨了224%。

1980年，里根经济学协助石油危机后的美国经济重获生机，跟着以信息技术、金融业为代表的高端服务业快速鼓起，纽约房地产需求取得了恰当的耐性，1980-2000年纽约房价指数由26.4增至100。里根运用减税、放松对经济干涉来影响企业生机；严控通胀康复物价，激起民众消费愿望，房地产商场逐步回暖。一起期，纽约房地产商场迎来协作公寓出售热潮，依据1981年美国众议院记载，（此刻）房地产商场中，充满着“婴儿潮一代”、离婚者和老年人，住所需求激增。受限于纽约中心区有限的土地，开发商将现有的租借修建转为协作公寓出售。1978-1988年，纽约有24.2万间租借修建变成了协作公寓。1990年代，出产者服务业、高技术企业和互联网经济昌盛昌盛，高薪集体活泼了纽约下城的Loft型公寓、奢华公寓买卖商场，1980-2000年纽约房价指数由26.4增至100。

2.32000-2023年：房地产泡沫与次贷危机后的微弱复苏

2000年后至今，纽约在城市规划和工业晋级的带动下，由20世纪下半叶的去工业化、市郊化转向现在的人口回流阶段。面临2000互联网泡沫决裂、2001年9/11事情、2008年金融危机，纽约市房地产商场在冲击后的几年均展示出了恰当的耐性。2000-2021年间纽约房价指数由100涨至376.4。比较纽约，自2010年我国北京、上海房地产商场的“人口回流”也非常显着，伴跟着高端服务、科技立异等工业的晋级及方针推进，对高端人才的招引力增强。

2000年互联网泡沫决裂、2001年9/11事情后人们遍及忧虑纽约经济永久无法复苏，但实践上纽约经济、房价均体现得极具耐性。2001年后的美联储长时刻低利率、金融自在化引发了纽约房地产的投机与泡沫。依据纽约房地产委员会(REBNY)查询显现，2001年底纽约市单户住所的均匀价格为27.8万美元，比2000年添加7.1%，比1995年高出45%。2001年，跟着金融自在化浪潮鼓起、利率下降，投机性购房也随之添加，纽约房价大幅上涨。2001年开端美联储将利率压备至低水平，利率从6.5%降至2003年6月的1%。叠加宽松的借款标准和多样的典当借款产品的过剩供给，一起推升了纽约市房价上涨。2001-2006年，联邦住所金融局数据显现，纽约房价指数添加了84.9%。直至2008年，推进纽约房地产添加的信贷昌盛跟着雷曼兄弟破产而完毕。

面临2008年金融危机，尽管纽约楼市遭到严峻冲击，但纽约工业根底安稳、全球高端人口集聚、购买力优质，在联邦政府大幅量化宽松方针下，楼市复苏敏捷且微弱。金融危机后，2009-2011年间纽约房地产商场阅历了动摇下降，直至2011年8月美国典当借款利率降至前史低点，推进纽约楼市开端V型复苏。2014年后，受财物装备、商业时机以及文明、教育和日子方法的招引，全球的赋有人群对纽约的房地产财物爱好攀升，2014年坐落纽约曼哈顿中城的One57超奢华公寓项意图成功引领了为期5年的奢华公寓制作热潮。由WealthX和REALM协作的陈述显现，2020年纽约再次登顶全球最受富豪喜爱的房地产商场，近2.5万名财物净值超越3000万美元的超高净值人士在纽约具有房产。房价方面，2010年一季度纽约价格中位数为38.4万美元，2019年底到达67.5万美元。

3纽约房地产四大支柱：工业晋级、人口集聚、金融支撑、城市更新

3.1工业晋级为房地产开展供给动能

纽约作为今世最具代表性的全球城市，百年时刻里房地产商场历经了惨淡、昌盛多轮周期改变，长时刻动摇向上。这离不开纽约市工业屡次成功转型带来的经济添加，经济添加带来收入效应即居民实践购买力进步、添加房地产需求。

19世纪前，纽约以帆海交易为中心，开端成为交易中心。19世纪后，纽约的工业结构从单一的商业交易向交易、初级制作业多元化开展的结构改变。1830年代开端，经过交易上的优势，将欧洲先进的出产技术、时髦风格引进北美，纽约的服装制作业、印刷业、制革业、制糖业进入昌盛开展的快速添加时期。1860年代纽约市的裁缝产量到达近2500万美元，占到全国的1/3；印刷出书物相同占有了全美约1/3的商场份额。在1860-1910年间，纽约市制作业产量由1.59亿美元增至15亿美元，并呈现出中小型企业居多，以轻工业为主和在曼哈顿集合等特征。19世纪中叶到二战完毕，纽约一向坚持着其作为美国重要的制作业中心的位置。

20世纪后，美国逐步完结全国的工业化进程。而纽约已成为世界性世界大都市，其工业结构的演化抢先全国，先后阅历了去工业化并进入了其时服务业主导下的多元化开展阶段。在技术进步、高房租与高劳动力本钱的影响下，纽约传统的低端工业部分逐步被新式的出产者服务业代替。去工业化冲击给纽约带来了企业和人口的外迁，制作业产量和作业量下降的阵痛。1966-1991年，纽约市橡胶、塑料和运输设备等工业的作业人数大幅下降了约三分之二，家具、食物、皮革等工业甚至遭受了高达70%的作业缩水。实践上不只是纽约湾区，整个美国东北部以传统制作业为主的城市根本都在20世纪七八十年代面临着严峻应战。许多城市因为工业结构单一，未能完结晋级转型，堕入持久的阑珊，如美国五大湖邻近的“铁锈地带”。

2000年后，跟着服务业，尤其是出产者服务业特别是FIRE（金融、稳妥和房地工业）和高新技术工业的开展，为纽约带来了经济稳增的动力。后工业化阶段制作业的分工变细，需求依托专业的服务力气协助企业开展，纽约市工业结构完结成功改变。1966-1991年，纽约市服务业、金融稳妥和房地工业等第三工业作业人数大幅添加，如服务业从业人数占比由15%增至32%。2022年金融和稳妥、信息和房地产以及租借职业对纽约GDP的奉献最大，算计占总GDP的48.5%。科技立异工业方面，受纽约稠密的文明、商业气氛影响，纽约的科技立异工业首要经过研制各种信息技术，为时髦传媒、金融商业等范畴供给先进的处理方案和改进优化。最具有代表性的是坐落纽约曼哈顿的“硅巷”，汇聚了谷歌、Facebook、微软等高科技巨子的研制组织和事务中心。

3.2乡镇化进程、人口结构优化，安稳纽约房地产需求

房地产开发年代的纽约楼市快速开展，长时刻动摇向上与美国处于人口添加规划高、乡镇化快速推进的年代背景有深入联系。1860-1940年，美国进入快速乡镇化阶段，乡镇化率从19.8%进步至56.5%，年均进步0.46pct。期间，全美人口由3144万增至13212万，年均增速1.8%，同期纽约人口由81万增至745万，年均增速2.8%。1950-2000年，美国乡镇化放缓，从64%进步至79%，年均进步0.3pct。期间，全美人口由1.5亿增至2.8亿，年均增速1.3%，同期纽约人口由789万增至800万，年均增速降至0.02%。

榜首阶段（1790-1910年）：区位优势、年代背景及工业革新招引人口集合，移民潮带来城市生命力。在城市开展初期，纽约人口添加缓慢。1790年纽约仅有3.3万人。19世纪20年代，衔接五大湖区域的伊利运河通航，铁路制作改进了纽约的交通条件，招引了很多移民涌入，1820年纽约人口增至12.4万人。1830年后，影响经济快速添加的动力机制构成，纽约人口进入加速添加阶段。期间，美国根本完结了榜首次工业革新，工业开展和经济水平的进步加速了乡镇化。1830－1910年间，纽约人口添加了450万人，1910年纽约市人口规划到达476.7万人，其间外来人口高达194.4万人。

第二阶段（1910-1980年）：大城市病加重，人口向周边城市搬运。1880-1919年，约2300万欧洲移民来到美国，一起因为纽约（尤其是工业会集的曼哈顿）经济实力微弱、作业时机足够，纽约成为南部黑人向北部搬迁的首选之地。在此期间，地价上涨、设备老化、环境污染、交通拥堵等大城市病逐步加重。1913年地铁、铁路双线系统扩建，轿车逐步遍及，为城郊开展开辟了新局势。纽约市人口向曼岛外区域显着外溢。1950-1980年，纽约市人口规划安稳在707-789万人，首要原因是纽约处于工业结构和作业结构调整的过渡阶段，纽约力求在坚持城市人口总量不变的前提下，完结商场机制下的人口总量与工业结构的匹配。

第三阶段（1980年-至今）：城市规划及工业晋级两层利好下，人口回流。面临许多城市问题，纽约市政府施行“旧城复兴”方案，开端活泼办理改造老城区，制作中等收入住所以招引中产阶级到城市中心寓居。在此阶段，开端少量白人中产家庭挑选迁入内城贫穷的黑人社区，而跟着越来越多的中等收入人群迁入，房价与租金被推进上涨，低收入集体开端被逼迁往偏僻城区；别的，金融稳妥、信息以及法令、咨询等社会服务企业也敏捷开展，在政府战略和企业开展方针的两层调整下，中心城区经济区位的优胜性进步，人口向中心城区搬运的态势加强。2000年曼哈顿、布鲁克林等5区的纽约人口总数到达800万人，2020年涨至880万人。

3.3钱银供给与住所金融方针提振房价

纽约市房地产商场能够走出1929年大惨淡、1970年代去工业化转型、2001年9.11事情以及2008年金融危机，离不开美国政府百年来构成的一套较老练的住所金融系统，以及财务、钱银调理手法。

2008年金融危机前，美国政府活泼干涉，为住所金融商场增信，促进住所信贷供给。首先，在一级商场树立完善的典当借款稳妥系统，下降信贷门槛。1934年景立联邦住所办理局（FHA），典当借款稳妥经过保护借款方，下降银行的典当借款危险，促进住所信贷供给。二战后树立退伍武士办理局（VA），为退伍武士供给借款担保，争夺更优惠的典当借款条件。其次，二级商场树立以两房为中心的财物证券化组织，继续购买一级商场组织发放的借款，为银行供给流动性。1968年，房利美私有化后在二级商场购买的借款金额翻倍添加。1980年后，美国房地产商场正式进入存量年代，美国出台了一系列以进步住所自有率为方针的金融自在化方针，供给首付协助和零首付等办法，并在二级商场“两房”以政府信誉兜底促进新借款发放。

2008年金融危机后，宽松的钱银、财务方针“直升机撒钱”成为房地产财物价格上涨的首要动能。2008年以来，联邦政府开端施行更稳健可继续的住所金融方针，美联储的长时刻低利率环境、金融危机后的三轮QE、2020年疫情迸发后美国特朗普/拜登政府借缓解疫情冲击为由先后经过总规划高达2.79万亿美元的四轮疫情协助方案，2021年至2022年拜登政府又以增强经济竞争力为由推出总规划到达2.22万亿美元的三份财务影响方案。继续施行的扩张性财务方针极大改进了居民财物负债表，居民部分杠杆率由2020年79.3%的顶峰降至2023年1季度的73.6%，从而影响了房地产商场的供求格式向求过于供改变。

纽约长时刻以来一向是住所金融方针的前驱。纽约具有美国榜首个州住所金融组织、1980年代依托当地金融组织融资完结存量修建的创新重建，带来八十年代纽约协作公寓出售热潮。1960 年，纽约州经过树立纽约州住所金融局，首先敞开了国家干涉私营部分住所开发的先河，经过发行免税、经选民同意的一般责任债券，为中等收入家庭供给担负得起的典当借款。1980年，美国进入存量房年代，纽约有一大批老旧租借修建，但需求端充满着“婴儿潮一代”、离婚者和老年人，住所需求激增。出于添加住所供给、社区复兴的意图，纽约住所保护和开展部（HPD）联合当地金融组织，向新制作经济适用房、一般住所项目供给补助、税收减免；因拖缴税款、无人保护而归归于纽约市政府的存量住所则被简直免费地转让给非盈利开发商，并供给低于商场利率的借款进行创新。

3.4 城市更新为纽约带来经济新动能与高收入人群

1940年代，引进私家资本兴修施泰因文森特城是纽约改进贫民窟最具草创性的行动，大幅减轻了城市更新的资金压力。施泰因文森特城坐落在曼哈顿下东区，由政府赞助与私家资本协作，1943年开工、1947年竣工。施泰因文森特城横跨18个街区，包容2.4万个中产阶级家庭，其简练的修建风格与住所区装备的完善公共设备如运动场、公园大幅改变了下东区燃气站区域的城市相貌。尽管大都会人寿作为开发商，在私家资本逐利性的效果下，对住户挑选进行了肤种及租金杠杆的硬性规定，但也带来了中高收入集体的入住。整体而言，施泰因文森特城的政府与私家资本协作的开发形式，促进了私家资本投入公共住所作业，成为二战后美国作为新政式福利国家寻觅的城市更新、甚至推进经济开展的新添加机器。

1950年代纽约城市更新与空间改造带来经济添加新动能，发明新文明空间、招引高收入人群集聚。1950年代，纽约的城市更新开发项目多坐落曼哈顿，并会集在高等教育组织和大型文明设备的制作。包含华盛顿广场东南侧的高层住所制作、针对黑人中产阶级的哈莱姆城市更新、纽约大学华盛顿广场校区、纽约大学-贝尔维医疗中心及上西区林肯扮演中心的制作等。纽约城市更新经过空间改造直接带动经济添加，纽约大学与医疗组织协作带来医疗工业开展，林肯中心带来旅行、文明工业消费。文明设备制作在招引高端人口方面也发挥了重要效果。与制作业时期所需求的空间不同，后工业经济从业者关于寓居、作业和休闲有新的需求。林肯中心包含大都会歌剧院、纽约交响乐团、纽约芭蕾舞剧团等文明组织，是纽约典雅日子的标志，招引了大批专业办理阶级人群集聚纽约。

城市更新制作了面向不同阶级居民的住所，满意了各类住所需求，改进了贫民窟问题，进一步进步纽约城市形象。凭借城市更新，纽约市制作了很多面向中产阶级的住所。作为后工业经济从业者的中产阶级人士不喜欢市郊单一同质的日子环境，更赏识中心城市中多元而杂乱的文明气氛、间隔作业地址较近的快捷和各式各样的社交与娱乐活动，而新建的中产阶级住所满意了他们的需求。纽约市在城市更新中也制作了必定数量的公共住所，即政府直接出资制作、办理和保护的可担负住所，政府具有所有权、向特定人群租借，租金低于商场价格。纽约市还运用州政府拨款和财务经费，制作了许多公共住所。依据纽约住所办理局1965年的计算，运用联邦拨款的公共住所占45%。这些公共住所成为低收入集体首要的寓居空间，贫民窟问题在1950年代后得到大幅改进。

4 参考之资：美国、纽约房地产开展对我国的启示

我国快速乡镇化阶段渐进结尾，我国房地产商场应逐步从高速开展转向中速、高质量开展阶段。依据七普数据， 2022年我国常住人口口径的乡镇化率为65.2% ，恰当于美国1960年水平，考虑到2.86亿农民工在乡村留守的家族（其间，外出农民工16959万人，本地农民工11601万人），假如能够完结农民工市民化和根本公共服务均等化，我国宽口径的乡镇化率或已达75%，恰当于美国1990年水平。推进新一轮房改火烧眉毛，以城市群战略、人地挂钩、金融安稳、房地产税、租购并重为中心加速构建房地产新形式，促进房地产商场长时刻平稳健康开展。

一、推进都市圈城市群战略，以常住人口增量为中心变革“人地挂钩”，优化土地供给。依据对世界上几十个国家上百年的人口大搬迁研讨发现，人口往都市圈城市群搬迁集聚是根本规则，人随工业走，人往高处走。我国人口继续向珠三角、长三角城市群集聚。近10年珠三角、长三角城市群年均常住人口增量超180万人，成渝、华夏城市群年均常住人口增量超65万人。但长时刻以来，在“操控大城市人口、活泼开展中小城市和小乡镇、区域均衡开展”的小乡镇派思路过错影响下，人口向大都市圈集聚，但土地供给向三四线城市歪斜，人口乡镇化与土地乡镇化显着违背。由此构成了人地别离、土地供需错配，这是导致一二线高房价、三四线高库存的本源。

二、加速树立多主体供给、多渠道确保、租购并重的住所准则。租房问题是严重民生问题，住所租金补助是构建租购并重住所确保系统重要行动之一。对低收入家庭和应届毕业生的租房开销给予恰当补助，能够让更多乡镇中低收入家庭完结“住有所居”、“住有宜居”。其间，公租房租金补助能缓解已配租公租房家庭的租金压力，商场租房补助能够处理公租房房源少、轮候时刻长等问题，让住所困难集体经过商场租借处理住所困难，缓解租房的经济压力。

从美国住所方针演化看，阅历了由大惨淡前的只重视添加一般住所数量，以处理很多无房者的住所问题到逐步树立多渠道确保的住所准则。1940年，纽约“施泰因文森特城”改造中，调集私家资本参加中低收入家庭住所制作，进步住所公平性；1960年纽约州住所金融组织树立，为中等收入家庭供给担负得起的典当借款；1974年，全美租房券方案出台，补助了中低收入家庭收入的30%与商场租金标准的差额，后又在1983年、1998年逐步完善并扩展赞助覆盖面。

三、坚持钱银方针和房地产金融方针长时刻安稳。依据咱们在专著《全球房地产》中的研讨，“房地产过度金消融”是危险之源。实施长时刻安稳的住所信贷金融方针，安稳购房者预期，支撑刚需和改进型购房需求，一起按捺投机性需求。标准房企融资用处，避免过度融资，一起支撑房企合理融资需求，供给必定时刻窗口让存在问题的房地产企业有自救时机，即本身债款自清。

从美国房地产商场看，1929年大惨淡源于贴现率快速下调带来的钱银供给众多，导致美股与房地产泡沫；2008年金融危机离不开财物证券化与政府过于活泼的住所金融干涉。“房地产过度金消融”是危险之源。

四、燃眉之急是全力拼经济，要稳步推进房地产税试点。房地产税代替土地财务是大势所趋。在房地产保有环节进行纳税，能够进步房地产的持有本钱，削弱房地产的出资特点、确保住所商场平稳健康开展应是方针的长时刻导向。但考虑到其时经济处于复苏初期，房地产商场还未走出窘境，主张房地产税试点应暂缓，遵守全力拼经济的全局，燃眉之急是把开展放在首要任务。待经济全面康复之后，再探究试点开征房地产税。

从美国看，美国房地产税出台于房地产大开发年代的快速开展时期，初衷是作为当地安稳的税收来历，短期冲击大多被人口添加、工业晋级等根本面利好抵消。美国房地产商场已构成超百年，是典型的老练房地产商场，已呈现出较为安稳的周期改变规则，长时刻受人口规划、人口年龄结构等影响；短期则受流动性、利率等影响较大，财税准则对美国房地产商场运转的影响相对有限。

本文源自：券商研报精选

作者：泽平微观

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