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咱们已接连多年盯梢全球首要经济体房地产商场，提出了业界广为流传的标准剖析结构：房地产长时刻看人口、中期看土地、短期看金融。本篇放眼美国及其间心城市纽约曩昔100年的房地产商场，集合20世纪尤其是二战后纽约房地产商场的改变，探究纽约房价长时刻向上的内涵逻辑。
1900-1980年，纽约（曼哈顿、布鲁克林、昆斯、布朗克斯和斯塔滕岛五区）房价涨了30倍；即便人口增速见顶、房地产进入存量年代后，1980-2022年纽约房价仍涨了6.1倍。纽约房地产阅历多轮周期但房价长时刻上涨，其住所金融准则、住所供给准则、房地产税准则等已在百年演化中相对完善，其阅历对我国一线城市有重要参考价值。
中心观念
一、美国房地产百年周期：开发年代看人口与工业变迁，存量年代看钱银与住所金融准则
1860-1930年，美国房地产商场步入大开发年代。钢铁锻炼、电气化推进的技术革新浪潮，影响了城市修建相貌，带来了工业晋级与人口集聚。乡镇化率由28.2%增至56.1%。土地（及土地上的修建）均价由19涨至49美元/英亩。各州也在此期间开端征收房地产税，但在人口、经济添加等长时刻利好要素下，房地产税对房价的按捺效应不显着。
1930-1968年，“罗斯福新政”与二战后的婴儿潮、电子工业革新协助美国房价摆脱了大惨淡后的低迷。1969-1980年，典当借款事务的开展接过“接力棒”，成为推进美国房地产商场的首要力气。即便1980年美国乡镇化率挨近75%、人口增速降至缺少1%，房地产开端步入存量年代，新房价格中位数仍稳步添加，1969-1980年由2.6增至6.5万美元。
1980年后，美国房地产正式进入存量年代。1980-2007年间，面临“滞胀”窘境、乡镇化率坚持在80%水平根本饱满等局势，金融自在化的处理方案推进房价在1982-2007年间增幅高达257.7%，也带来了次贷激增。2008年金融危机后，美国步入“住所金融监管强化年代”，但在宽松的财务及钱银方针效果下，2008-2023年景屋中位价格增幅147.1%。
二、美国中心城市——纽约房地产百年变迁
1960年前，工业化、乡镇化带来的人口流入和外来移民推进纽约房地产快速开展。1960年前，全美乡镇化率低于70%，快速乡镇化阶段人口很多涌入纽约等中心城市，纽约曼哈顿房价由8美元/平方英尺涨至25美元/平方英尺。
1960-2000年，纽约阅历了去工业化，人口和工业不断向市郊搬迁，但纽约房地产商场并未继续惨淡。纽约经济向服务业成功转型，在世博会、公寓出售热潮的带动下，1980-2000年纽约房价指数由26.4增至100。
2000-2020年在城市规划和工业晋级的带动下，纽约进入人口回流阶段。面临2000年互联网泡沫、2001年9/11事情、2008年金融危机，纽约房地产商场在冲击发生后的几年时刻展示出了恰当的耐性。2000-2021年间纽约房价指数由100涨至376.4。
三、纽约房地产四大支柱：工业晋级、人口集聚、金融支撑、城市更新。
百年时刻里纽约房地产商场历经惨淡、昌盛多轮周期改变，却长时刻动摇向上，这离不开纽约房地产四大支柱：1、纽约凭仗工业的几回成功转型取得开展动能；2、收成乡镇化盈利，人口流入、结构优化；3、住所金融系统支撑，存量年代财务钱银方针放量；4、城市更新引进私家资本，勃发旧城生机，招引高收入人群集聚。
四、美国及纽约房地产开展对我国的启示
我国快速乡镇化阶段渐进结尾，2022年我国常住人口乡镇化率65.2%，与美国1960年相似，若能够完结农民工市民化和根本公共服务均等化，我国其时宽口径乡镇化率或已达75%，与美国1990年相似。推进新一轮房改火烧眉毛，以城市群战略、人地挂钩、金融安稳、房地产税、租购并重为中心加速构建房地产新形式：1、推进都市圈城市群战略，以常住人口增量为中心变革“人地挂钩”；2、加速树立多主体供给、多渠道确保、租购并重的住所准则；3、坚持钱银方针和房地产金融方针长时刻安稳；4、燃眉之急是全力拼经济，要稳步推进房地产税试点。
目录
1美国房地产百年周期：开发年代看人口与工业变迁，存量年代看钱银与住所金融准则
1.1钢铁、电气与轿车革射中的房地产敏捷开展
1.2罗斯福新政及二战后的房地产昌盛开展
1.3金融自在化年代与危机后的住所金融监管强化
2美国中心城市——纽约房地产百年变迁
2.11900-1960年：昌盛与惨淡替换中的动乱生长
2.2 1960-2000年：去工业化浪潮下的经济转型与公寓热潮
2.32000-2023年：房地产泡沫与次贷危机后的微弱复苏
3纽约房地产四大支柱：工业晋级、人口集聚、金融支撑、城市更新
3.1工业晋级为房地产开展供给动能
3.2乡镇化进程、人口结构优化，安稳纽约房地产需求
3.3钱银供给与住所金融方针提振房价
3.4 城市更新为纽约带来经济新动能与高收入人群
4 参考之资：美国、纽约房地产开展对我国的启示
正文
1美国房地产百年周期：开发年代看人口与工业变迁，存量年代看钱银与住所金融准则
咱们提出了业界广为流传的标准剖析结构：房地产长时刻看人口、中期看土地、短期看金融。美国百年房价走势的驱动要素可解释为：1）1860-1980年间房地产开发年代：经济添加、工业晋级带来的收入效应，人口总量与结构改变引起的人口效应。1860-1980年美国房地产（土地及土地上的修建）均匀价格由16美元/英亩涨至784美元/英亩。2）1980年至今的房地产存量年代：钱银供给带来的钱银错觉、住所金融准则影响的供求格式。1980-2022年Case-Shiller美国实践房价指数由105涨至212。
值得一提的是，房地产税的征收贯穿了美国房地产商场诞生至今的百余年前史，重在弥补当地政府税源，调理房价效果有限。1818 年起，伊利诺伊州开端实施一般财产税准则。19世纪中期，各州政府相继征收房地产税，此刻美国房地产处于大开发阶段，房地产税未对房价上涨构成显着冲击；20世纪后美国各州逐步完善房地产税税率、免税额、税收抵免和补助等，1978年加州经过13号提案约束了不动产税的涨幅，影响蔓延至全美，税率上限约束了纳税的强度与影响；21世纪后美国房地产商场已成为老练商场，呈现出较安稳的周期改变规则，长时刻受人口规划、人口年龄结构等影响。在商场下行期，房地产税放松成为时刻短提振商场的手法之一，如联邦政府疫情期间“推延税款的付出期限”、奥巴马政府的税收减免办法（HAMP）等。
1.1起步阶段（1860-1930年）：钢铁、电气与轿车革射中的房地产敏捷开展
1860-1930年，美国房地产商场初具雏形，逐步进入大开发年代。钢铁锻炼、电气化推进的技术革新浪潮，影响了城市修建相貌，也带来了工业晋级与人口集合，美国乡镇化进入快速开展阶段，乡镇化率由28.2%增至56.1%，土地（及土地上的修建）均匀价格由16美元/英亩涨至49美元/英亩。
1860年代，美国联邦政府、企业家抓住了钢铁锻炼、重型机械制作和电气化等战略性新式职业时机，赶上了技术革新浪潮，奠定了世界规划的工业霸权。1860-1908年，美国钢铁锻炼才能敏捷进步，美国钢产量在1889年逾越英国跃居世界首位。
宾夕法尼亚州匹兹堡、亚拉巴马州伯明翰、田纳西州诺克斯维尔等十几个城市构成了美国其时的钢铁工业带，集合了大批高收入工人，推进了当地房地产昌盛。比方，1880-1890年，亚拉巴马州杰斐逊县地价（土地及房子）由4美元/英亩涨至11美元/英亩，宾夕法尼亚阿利根尼县由97美元/英亩涨至130美元/英亩。
1891-1930年，美国轿车年代降临、叠加一战的战役盈利与战后人口回流，一起推进房地产昌盛。一方面，1914年榜首次世界大战的迸发，500万本该成家立业的适龄青年应征入伍，下降了民众购房需求。跟着1918年战役完毕后战士归国，很多青年涌入大城市作业。另一方面，1908年亨利·福特运用流水装配线推进了轿车高效出产，“T型车”的出世引领了美国的轿车年代。流水线工业革新与美国一战的战役盈利开释相遇，居民人均可支配收入继续添加，购买力大幅进步。美国名义住所价格在1918-1926年上涨80%，1921-1930年美国修建总量翻了一倍，年均添加率10%，每年有超80万套新房建成。
纽约房价为什么百年来继续上涨？
导读咱们已接连多年盯梢全球首要经济体房地产商场，提出了业界广为流传的标准剖析结构：房地产长时刻看人口、中期看土地、短期看金融。本篇放眼美国及其间心城市纽约曩昔100年的房地产商场，集合20世纪尤其是二...
许多经典车型都出自他之手，宝马3系列、宝马Z8、劳斯莱斯幻影（Phantom）、劳斯莱斯古思特（Ghost）……
这些车型的规划者，却死在了自己家门口。
7月12日晚，劳斯莱斯前英国首席规划师伊恩·卡梅伦（Ian Cameron ）在其德国巴伐利亚州价值300万英镑（约合人民币2826万元）的豪宅门口遇袭身亡，享年74岁。
此事一经曝出，轿车圈瞬间大震，他的老东家劳斯莱斯和宝马均发布声明，称深感震动和沉痛。
01
疑被偷车贼所杀？
据外媒报导，刺杀伊恩的嫌疑人是一名身高在180cm-190cm的男性，身着淡色裤子和深蓝色连帽运动衫，背赤色背包，戴黄绿色手套。在伊恩遇刺的几小时前，有目击者称在一家超市目击过嫌疑人，可能是一位身材高大的白人男性。
案发其时，伊恩的妻子，宝马集团Designworks加利福尼亚工作室前负责人维雷娜·克鲁斯（Verena Kloos）翻墙逃到了邻居家，因而才躲过一劫。随后她打电话报了警，不过因为伊恩的伤势太严峻，赶来的医师也无力回天，宣告其当场逝世。
到现在，警方没有供给有关谋杀动机、涉案东西或丧命创伤等细节信息，不过在查看凶手逃跑道路并进行依据查找后，当地警方称“这是一同暴力犯罪”。
并且现场很失常的一点是，凶手最终步行逃离现场，但伊恩车库里的监控摄像头电源线路却被堵截了，所以当地警方置疑，凶手是想“偷车”，不过车库里停着的豪车并没有被开走。
2007年北美世界车展，劳斯莱斯首席执行官伊恩·罗伯逊（左）和首席规划师伊恩·卡梅隆（右）站在劳斯莱斯幻影周围
据《太阳报》报导，有差人以为，从堵截车库电源线路的行为，能够推算出凶手在着手前做了足够的预备，但这种做好偷盗预备又做出刺杀行为的方法比较稀有。
为了找到突击伊恩的男人，他们出动了一架警用直升机、联邦差人巡逻队和几名警犬员搜索该男人。一起，警方还出动潜水员在阿默尔湖沿岸寻觅头绪。
事发后，伊恩的老东家纷繁发声，宝马在一份声明中表明，对有关咱们前劳斯莱斯规划师的音讯深感震动和哀痛。在这个困难时期，咱们与他的家人和朋友同在。
劳斯莱斯CEO克里斯·布朗里奇（Chris Brownridge）在LinkedIn上也宣告了声明：“从初次被宝马集团收买并搬到英格兰西萨塞克斯郡古德伍德总部开端，伊恩就在刻画劳斯莱斯方面发挥了重要作用。在伊恩任职期间，他领导了一切 Phantom 系列和 Ghost 车型的规划团队，发明了完全现代的轿车，这些轿车依然与该品牌的规划血缘相照应。在这个十分困难的时期，我的主意是与伊恩的家人和朋友同在。”
02
七代幻影之父
伊恩被劳斯莱斯称为“传奇”轿车规划师，正是他一手将劳斯莱斯的位置推上巅峰。
他曾说过一句广为流传的话：劳斯莱斯和迈巴赫最大的差异，是迈巴赫的规划依然有奔驰的影子。而幻影不管你怎么看，都肯定不是宝马。
其担任劳斯莱斯首席规划师长达20年，主导规划了劳斯莱斯两大经典车型幻影（Phantom）和劳斯莱斯古思特（Ghost），从1999年起就一向担任劳斯莱斯的规划主管，直到2013年从公司退休。
伊恩的规划生计，起点就很高，早在1975年，就进入了闻名的意大利轿车规划公司宾尼法利纳，不少法拉利和兰博基尼的车型外观规划均是由宾尼法利纳规划。
后来转战宝马轿车，在宝马期间，其参加了多个重要项目，包含宝马3系列和Z8的规划，特别是宝马Z8，这款车以其时髦的复古风格和杰出的功能，成为了轿车史上的一个标志性著作。
值得一提的是，最初参加规划宝马Z8车型的团队中还有一个闻名人物，叫做亨德里克·菲斯克（Henrik Fisker），也便是美国现在濒临破产的造车新势力Fisker的创始人。
此前路虎品牌时间短隶属于宝马旗下时，伊恩还参加了L322路虎揽胜(Range Rover)的外观规划，后来在1998年，宝马成功收买了劳斯莱斯的轿车制作部分，伊恩开端触摸劳斯莱斯品牌。
创始了宝马“班戈”年代的传奇规划师克里斯·班戈，算上是伊恩的伯乐，早在宝马时期，伊恩就跟随着克里斯·班戈领导的规划团队，操刀Z8车型的规划。
宝马在收买劳斯莱斯后，克里斯·班戈便计划从头规划劳斯莱斯的车型，组成一支全新的规划团队，凭借着规划Z8的经历，其被其时的宝马造型总监克里斯·班戈选中，然后组成了一支由20人组成的幻影规划团队，在1999年被录用领导全新劳斯莱斯轿车规划团队.。
后来在2003年，第七代劳斯莱斯幻影在西萨塞克斯郡古德伍德工厂下线，它既是宝马轿车购买劳斯莱斯称号和标志的使用权后开发并引进的第一款劳斯莱斯，也是现在市面上仍在流转的最早一代劳斯莱斯车型。
不夸大的说，正是这一代幻影的呈现，解救了其时的劳斯莱斯，这也是进入21世纪以来第一台真实意义上融入现代规划元素和先进科技的豪华轿车。
要知道，宾利在那个时候刚刚发布了入门级的欧陆，而根据W220 S级车型打造的迈巴赫，则在气场上与幻影完全不在一个类型，更是完全奠定了其全球豪华轿车品牌头把交椅的位置。
随后在伊恩的主导下，推出了幻影宗族系列以及古思特系列，说其是近代劳斯莱斯之父也不为过。
就连劳斯莱斯的 CEO 克里斯·布朗里奇（Chris Brownridge）在其领英宣告的声明中表明，他的规划奠定了劳斯莱斯的品牌基调，并且他的影响至今仍可感受到。
在2012年，贾尔斯·泰勒（Giles Taylor）接任伊恩·卡梅伦成为劳斯莱斯的新规划总监，2013年4月，伊恩宣告从宝马集团退休，不过退休后，伊恩持续以劳斯莱斯品牌大使的身份活泼在大众视界中。
退休后，伊恩还创立了一家自己的规划咨询公司。
但惋惜，天有不测风云，人有旦夕祸福，一代传奇规划师就此落下了帷幕。
本文源自：超电实验室
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